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不動産投資 質問集

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142件の質問中、1〜5件を表示しています。

ご質問
不動産購入 新築、中古どちらがお得??
回答

この話、不動産投資にも共通する法則・・大家さん、投資家の皆さん、参考になると思いますよ。

不動産購入 新築、中古どちらがお得??
日本人の住宅に対する選好は、基本的には持ち家嗜好、かつ新築嗜好であるといわれています。

住宅販売における中古住宅の各国割合は、
イギリス 88.8%
アメリカ 77.6%
フランス 66.4%
日本は、13.5%と極めて低いのです。

「持ち家なのに購入価格が安いこと」の価値
新築で家を購入する場合、多くの人がローンを組んで購入します・・この時の購入者の状態を企業の財務状況を分析するバランスシート分析で評価するとすれば、それは即ち大きな負債を負って資産を膨らませた状況にあるといえる。

しかも資産の部は、その大半を「新築住宅」が占め、さらにこの住宅(=固定資産)は時価会計の原則に則り毎年その資産を目減りさせなければならない。・・だとすれば一定期間後、ローンの残高によっては債務超過に陥る可能性も高いということになります。

つまり新築住宅をローンで購入する事は、資産の目減り具合とローン(長期負債)の返済具合のバランスを十分に考慮しなければ事実上、デフォルトリスクが高まるということです。

その点、中古住宅の場合ある程度そのデフォルトリスクが低減されます。・・第一に中古住宅は新築よりローンがつきにくいという事情がある一方、仮にローンを組む場合においても当然その額や期間は小額かつ短期に収まります。

第二に資産の部に入る「中古不動産」は既に十分に減価された状態で資産参入されるので時価会計に則った資産の目減り具合も新築に比べればそれほど大きくはない・・よって負債の額が資産の額を上回るという意味で定義される「債務超過」に陥るリスクは大きく低減されると言えます。

中古物件の「選択肢の多さ」
例えば単純にエリアを限定して住宅を探す場合、新築に比べ中古の方がその選択肢は多彩であるというのが一般的です。・・「選択肢の多さが『交渉』の力を高める」という点にも注目したい。

仮に住宅購入を売り手(不動産会社)と買い手の交渉問題と捉えると豊富な選択肢の存在は、明らかに買い手の交渉力を高める事に繋がる。多くの物件情報を得る事で価格の相場観や建物のハード面(構造、広さ、間取り等)の押えどころといった、そのエリアで住宅を購入する上でのポイントが明らかになることに加え、選択肢の多さそのものが交渉を進める上では買い手に有利な環境を提供してくれるといえます。

企業も個人も選択肢が少ない中での交渉または取引は、相手に主導権を握られやすく、自らにとって不利な選択、すなわち相手からの搾取を受けやすい状況に陥る可能性が高いといえる。その意味において、「選択肢の豊富さ」は、それそのものに一定の価値があると考えます。

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ご質問
不動産広告 インターネットの最大のメリットは、写真を掲載できる事
回答

不動産広告 インターネットの最大のメリットは、写真を掲載できる事

インターネットは、沢山の写真を掲載して物件をPR出来る事は最大のメリットです・・ではお客様は、どのような情報を写真で確認したいのでしょうか。

「屋外」の情報で優先する3つのキーワード
1位 建物の外観・デザイン 26.6%
2位 建物の日当たり方向 21.7%
3位 住宅の道路付け、隣接建物」 14.0%
4位 駐車場・駐輪場の有無 10.9%
5位 庭や敷地の広さ、形状 10.1%
6位 外壁の材質・色・質感 8.2%
7位 建物のリフォーム・修繕箇所 4.8%
8位 ベランダ・バルコニー 3.4%

「室内」の情報で優先する3つのキーワード
1位 部屋の形状や広さ 24.8%
2位 各部屋の日当たりや眺望 18.5%
3位 キッチンの形や広さ 18.0%
4位 収納の数・収容量 12.1%
5位 バスルームの形状・広さ 11.9%
6位 玄関周りの設備・オートロック 3.7%
7位 洗面所の形状・広さ 1.9%
8位 室内洗濯機置場の有無 1.8% 

■だいたい予想通りですが「室内」アンケート2位の ”眺望” に注目したいですね・・なるほど眺望ですよ・・眺望は、重要・・眺望に自信のある物件は、是非PRすべきですね。

■駅から遠いし、不便極まりない物件ですが・・眺望は最高という物件ありますよね・・静かで窓を開け放してもプライバシーを守れる(覗かれない)・・静かな環境を優先する方は絶対いますよ。

※上記データは、2011年1月〜2月にかけ全国各地10歳代〜60歳代、5025人にインターネットでアンケートした数字です。(不動産流通研究所)

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ご質問
間取りと建物面積の話
回答

1.納戸やロフトは 「居室」 ではない
最近、「納戸と表示をしなかったため注意を受けた」 「ロフトを建物面積に含めるのは不当表示になると言われた」 という話を耳にしました。・・広告表示上、納戸やロフトを居室であるかのように表示することは認められていません。

2.「居室」でないならその旨を明らかにする
住宅の「居室」は安全で衛生的なものでなければなりません・・そのため建築基準法で「居室」の条件が定められています(建築基準法第28条)。採光及び換気の為、一定の開口部が無い物は「居室」と呼べないのです。

これを受けて表示規約でも次のように規定しています。
「採光及び換気のための窓その他の開口部の面積の当該室の床面積に対する割合が建築基準法第28条の規定に適合していないため、同法において居室と認められない納戸その他の部分については、その旨を納戸等と表示する事」(施工規則台11条第17号)。

つまり建築基準法上、「居室」 と呼べないものは「納戸」等と表示さなければならないのです。居室でない部分を間取り表示する場合は「S」や「N]と表示する事が多いと思いますがこの場合にはSやNの後に「納戸」と補う必要があります(Sはサービスルーム、Nは納戸の略です)。

例えば居室が2部屋、居室の条件を満たさない納戸が1つ、更にLDKがある住居の間取りを3LDKと表示する事は出来ません。「2LDK+S(納戸)」ろ表示しなけれなならないのです。

3.一般消費者が誤解しない表現を
ときおり、「納戸という表現は物置みたいで嫌だ。広さは十分で居室同様に使えるのでS(サービスルーム)という表示だけではダメなのか」・・「採光や換気が劣るとしてもその部屋をどのように使うかは、所有者の自由ではないか」・・「用途を決めつけるのはおかしいのではないか」 という事を言う方もいます。

確かに「納戸」をどのように使うかは所有者の自由です。・・しかし「納戸」は法律上の「居室」条件を満たしていません。それにもかかわらず「サービスルーム」「フリースペース」と表示するだけでは、一般消費者は通常の居室なみの採光・換気が確保されていると誤認する可能性が高いと言えるでしょう。

「納戸」が採光・換気の面で「居室」より劣るものである以上、その事を明示しなければなりません。「納戸」という表示をしないで単に「S」や「N」と表示するのみでは不十分なのです。

表示規約でも「建築基準法上の居室に該当しない部屋について居室であると誤認される表示」 は不当表示として扱われています(表示規約大23条第1項10号)。

不動産鑑定士 中村喜久雄(株式会社不動産アカデミー代表)

■確かに 「S」 だけの表示って結構多いような気がしますね・・あれは全部、不当表示って事だったんですね。

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ご質問
手作りホームページで大家さんが直接募集の可能性!
回答

インターネットで家探しが主流
不動産会社を通さず・・手作りホームページで大家さんが直接募集!

「不動産物件を探す場合の主な手段」はなんですか?(1つ選択 不動産流通研究所調べ)
1位 インターネット 51.4%
2位 チラシ 15.2%
3位 情報誌 11.1%
4位 新聞広告 7.8%
5位 不動産業者の店頭広告 7.4%
6位 不動産業者に問合せ 6.6%
7位 携帯サイト 0.6%

■上記データは、2011年1月〜2月にかけインターネットでアンケートした結果ですから当然インターネットがダントツで1位になるはずですが・・しかしネットでの物件探しが主流になってる事は、間違いないでしょうね。

インターネットで不動産物件を探す場合はなんですか?(1つ選択 不動産流通研究所調べ)
1位 ヤフー・グーグル等で直接検索 50.4%
2位 不動産情報専門のポータルサイトから検索 18.1%
3位 不動産業者のホームページから検索 18.0%

■アットホーム、HOME”S、SUUMOなどのポータルサイトが当然トップだと思ってたんですが・・YAhoo、Googleで直接検索がダントツ1位ってのは意外でしたね。・・特定の業者に頼らないで物件検索をしてるんですね・・このデータはチョット驚きます。

WEB検索でどのようなキーワードで検索かけるの?
1位 市町村名や地名 19.7%
2位 物件種別(マンション・戸建て・アパート・貸家) 16.3%
3位 物件の間取り 12.1%
4位 価格、家賃の額 10.7%

■この1位は納得ですね。

※ヤフー・グーグル等での直接検索が多いのはビックリしましたね・・入居者募集の大家さん、収益物件売却を考える大家さんも独自のHPを作ればインターネットで直接、ユーザーに働きかけられるって事ですね。

※「素人の自分で作ったホームページなんて誰も見ないよ」なんて思わないで沢山のデータを入れたこだわりHPを作れば・・「こだわりの複数キーワード検索」 なら上位表示されるはずですよ・・やってみる価値はありますね。

※大家さんにとって不動産屋さんを通さないで直接募集、直接販売出来れば最高ですよね。

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ご質問
満室オフィスの そのカギは 「+α」
回答

WBSより 満室オフィスの そのカギは 「+α」

アパマン大家さんである皆さんと同じように景気が悪化する中でオフィスビルでもテナント企業集めは苦労しています・・しかし最新の人気物件を見ていますと企業を引き付けるいくつかのキーワードが見えてきました。
入居者募集でお悩みの大家さん・・賃貸経営のヒントにしていただければと思います。

オフィス空室率 8.92% (20011年4月 東京都心5区)
前月比0.27ポイント改善するも依然%近くに高どまっています。

1.六本木ヒルズ クロスポイント 地上10階建 地下1階 床面積7600u
六本木ヒルズの中に2011年4月完成したばかりの複合オフィスビル(オフィス・住宅・店舗)です・・このビル新築なのに天井が張られていないで配管がむき出し・・床もむき出し。
天井の高さは、5mと一般のオフィスの2倍、空間を贅沢に使い自由度を高める事でITベンチャー、ファッション関係からの問合せが多い。

2.六本木ヒルズ 森タワー 東日本大震災後の災害対応力で評価を高めました・・自前の発電施設を持つため電力を安定供給、エレベータを迅速に復旧など対応力の高さを見せました。
森ビル マーケティング室 松本栄二 部長 「今までは複数のビルを検討していたお客様が震災後は森タワー限定で指名してくるようになりました」・・と語る。

3.飯野ビルディング(東京都千代田区内幸町2-1-1 今秋開業)
省エネ性能で人気を集め完成前に既に満室になっています・・オフィスの電燈にLED照明を採用、標準的なオフィスビルに比べ照明代が半分です。

4.渋谷ヒカリエ(東京・渋谷駅前 来年春開業)
劇場や商業施設を併設して来年春の開業を待たずしてコンテンツ企業を中心に全てのフロアーが埋まりました。

■長引く不況・・都心の大規模オフィスビルを開発するような大手デベロッパーも知恵を絞って工夫して苦しみながらテナント企業を誘致しています。

■不動産投資家の皆さん、アパマンの大家さん・・知恵を絞りましょう・・諦めなきゃ必ず満室になりますよ。

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