質問集／一棟売りマンション／一棟売りアパート／中古アパート 収益物件

デザイナーズ戸建賃貸住宅とは？

貴方は、・・・
持ち家派？
賃貸派？
・・・チョット強引ですが2つのグループに分けられます。

仕事、生き方などの理由で”賃貸派”は確かに存在するのです・・・それも皆さんが考えているより多い数の方が。

多くの賃貸派が現在の賃貸マンション、アパートで「生活音」　「窮屈さ」に不満を抱いています。
・賃料は支払えるが満足する物件に出会えない。
・探せばあるが仕事の都合上遠い。

■いま各地で需要と供給のミスマッチが生じています・・・高収入の賃貸派のステータスを満足させる物件が少なすぎます。

■そこで今、デザイナーズ戸建賃貸住宅が好調！・・・なわけなんですね。

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アパート経営・・いったい誰を頼りにすれば一番良いの？

設計士はアパートを自分の作品と考え都合のいいように設計します。

ゼネコンは利益が確保できるように設計変更を要望し・・ごり押し、ねじ込み。

銀行は、貸し倒れに備え担保を多く取ることと金利を稼ぐことしか考えません。

不動産業者も自分の手数料のことしか考えず。
（当社は、そんなにガツガツしてませんよ）

大家さんのために戦ってくれる税理士はいない。

■アパート経営は、投資です・・・自己責任です・・・一番頼りに出来るのは自分自身です。

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家賃保証・・サブリースってどういう事ですか？

30年一括借り上げ（サブリース）ですね？

これには大きな落とし穴があります。
確かに30年一括借り上げしてはくれるのですが、保証する家賃額は当初10年間のみ固定で、その後は下がっていきます。
ので、実質的には10年間しか保証してくれません。（それ以降はレオパレスが提示する賃料（＝更新のたびドンドン下がる）を飲まないと、サブリース契約は解除されます）

ので、10年でほぼ借金を返せる程度のプランを立てれるならよいですが、30年くらいのローンを組んでしまうと、11年以降保証賃料がドンドン下がるので、借金を返せなくなって破綻することになります。
もちろん、レオパレスが新規のアパート建築受注をあまり取れなくなって破綻した場合、サブリースは解約されますので何も安心ではありません。

それから、他の方も書いているように、別途修繕費用は取られます。
レオパレスは修繕費用を、積立金のように徴収しますが、その範囲で収まる保証はありません。
アパートを管理する方（＝レオパレス）にとっては出来るだけ積極的に修繕してカネをかけたほうが修繕ビジネスで儲かるのです。そのカネを払うのはオーナーですから。

それから、レオパレスのアパート建築見積もりは他の業者に比べるとかなり高いと思いますよ。
レオパレスが儲ける源泉は、サブリース（賃貸）事業ではありません。アパート建築事業です。
それだけに、アパート建築事業は相当利益が上乗せされた受注金額になっているはずです。
必ず他と建築価格を比較することを強くお勧めします。

私見ですが、家賃保証など、建物が新しいうちは不要です。新しいうちは場所さえよければほうっておいても入居します。
問題は古くなってからです。

都合の悪いことはちゃんと説明しないのが、「土地有効活用」の類の営業ですから、十分ご注意ください。

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ローン審査の申し込み流れについて教えて下さい。

アパート経営、マンション経営を目指す投資家の皆さんが避けて通れない銀行融資についての流れです。

★ローン審査の申し込み

購入検討している物件は、ローンの審査を行います。
ローンの申し込みをするわけではありません。
自己資金とあわせて購入可能かどうか判断します。

銀行は、物件の収益性やその土地の担保価値、購入者の資産状況を見て、どれくらい融資可能かを判断するようです。

申し込みは、たいてい不動産屋が手配してくれます。
不動産屋は付き合いのある銀行にローン審査を依頼します。
もしローンがあまり下りないようであれば、いろんな銀行へ審査の申し込みをしましょう。

銀行によって基準も違い、ローンの額が変わってきます。

★ローンがたくさん出る物件の特徴

簡単に言うと、

・収益性が高い
・土地が広い
・残りの耐用年数が長い（マンションなど）

などでしょうか。
要するに担保価値の高い物件です。
重要なのは、物件の収益性や価値ですね。
土地が広く、収益性が抜群で、RC構造のマンション、さらに付近の人口は増加傾向で、発展する可能性がある地域であれば、フルローン可能な場合もあるようです。

■フルローンって聞くと、自己資金ゼロでお金がなくても投資が出来ると勘違いしそうですが、
しかし、1億の物件に1億の融資が下りても、仲介手数料、不動産取得税など様々な購入時の経費がかかります。

■1億の物件の仲介手数料は、3％＋6万の306万にもなりますので、それが手元にないと購入できません。

■また、ローンの比率が高いと返済額も多いわけですから、家賃収入からローンの返済と税金や諸経費の支払いが可能かどうか、また、金利上昇時に耐えられるかどうかなど、よく検討する必要があります。

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収益不動産取得に伴う税金について教えて下さい。

1．登録免許税　：　所有権移転登記に伴う税
（土地価格×0.01）＋（建物価格×0.02）＝登録免許税

2．不動産取得税　：　不動産取得に伴う税
（土地価格×0.5×0.03）＋（建物価格×0.03）＝不動産取得税

3．固定資産税　：　毎年かかる税金
（土地価格×0.014）＋（建物価格×0.014）＝固定資産税

※土地価格、建物価格ともに固定資産評価額で計算（固定資産評価額は、個人情報なので売主に聞かなければわかりません）

■税金って結構高いんですね・・・・・。

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