HOME | 不動産投資 質問集

不動産投資 質問集

お客様から寄せられた不動産投資に関するご質問にお答えします。
ご質問等などございましたら、お問合せフォームよりご遠慮なくお寄せください。

キーワード検索   全表示

142件の質問中、6〜10件を表示しています。

ご質問
一戸建て賃貸の優位性 遺産相続
回答

一戸建て賃貸の優位性で 「遺産相続の際、分けやすい」 をあげてる人多いですね・・確かに一棟物の収益物件だと分けづらいです。

一戸建てだったら奥様には3戸、長男、次男と分けやすいって考えも出来ますから・・でも厳密に言うと相続の割合って法律で決まってますから争いがまったくなくなる事は無いですね。

参考まで相続です
遺産相続の法定割合、相続人を配偶者プラスで考えると
1.配偶者1/2 子1/2
2.配偶者2/3 直系尊属1/3
3.配偶者3/4 兄弟姉妹1/4
の3パターンが代表例となります。(※直系尊属とは、父母・祖父母)

■遺言という方法もありますね・・自分の財産を法律で決められた相続分と違う割合で相続させる方法です。

■財産をキッチリ法定相続割合でキッチリ分ける事は困難ですから遺言であらかじめ分けるのは有効な方法ですね・・自分が死んでから子供達が遺産相続で争うなんて事にならないようにしたいもんですね。

△ページトップへ

ご質問
住宅は大丈夫か! 見落とされた液状化対策
回答

NHK クローズアップ現代 住宅は大丈夫か! 見落とされた液状化対策

東日本大震災大震災による液状化現象は、関東地方にも大きな被害をもたらしました・・今回特に深刻だったのは一戸建て住宅の被害、1万7000棟におよびました。・・震災から2カ月、今も傾いた住宅での生活を余儀なくされている人が数多くいます。

首都直下地震が起こると住宅の液状化被害は、より広範囲で起こる事が予想されています・・対策を進めてゆくには、技術的にも費用の面でも大きな壁が立ちはだかります。

これまで見落とされてきた一戸建て住宅の液状化対策に何が必要なんでしょうか?

一戸建て住宅を建てた場合、耐震性を気にする事はあっても家を建てる土地、その地盤が大丈夫なのか液状化現象の心配は無いのかをあらかじめ調べて建てると言うのは法律では義務付けられていません。

これとは対照にマンションや大型施設の建設を行う前には、液状化の可能性がどれだけあるのか調査する事はあたりまえになっています。・・この背景には、液状化の恐れがあれば法律で地盤改良や杭を使った基礎工事を行うよう定められているからです。

大きな地震の度に程度の差はあれ、必ずといっていいほど液状化の被害が出ていたにもかかわらず液状化への備えが法律で定められる事が無かったのが戸建て住宅です。

東日本大震災では、進言から300キロ離れた関東地方の住宅地で液状化による深刻な被害が出ています・・千葉県浦安市で8000棟、茨城県、内陸の埼玉県でも被害が出ています。

関東エリア液状化被害一覧
千葉県
浦安市 7971棟
千葉市 800棟
習志野市3000棟
船橋市 150棟
我孫子市220棟
香取市 700棟
東庄町 180棟
旭市  454棟

茨城県
潮来市 2100棟
神栖市 480棟
鹿嶋市 150棟
行方市 100棟
稲敷市 300棟
神栖市 223棟

埼玉県久喜市 135棟
東京都江戸川区 12棟
神奈川県横浜市 39棟
・・合計17000棟

国は液状化の被害の新たな支援策を打ち出してはいますが家の傾きを直し、地盤改良などの液状化の対策を行おうとすれば多額の費用がかかり、住宅ローンを抱える被災者の中には工事に踏み切れないケースも少なくありません。

地盤の弱い土地に建つ住宅の液状化対策が今や急務となっています・・しかしどんな工法を使えば安く有効なのか方向性さえ示されていないのが現状です。

東京ディズニーランドのある千葉県浦安市、都心に近く人気のベッドタウンです。面積の3/4は埋立地、震災当日浦安市の大部分が液状化に襲われました・・大きく動く歩道、地面から噴き出した大量の泥水、道路や水道は寸断され市民生活に大きな支障がでました。

今月に入り国は液状化支援策を打ち出しました・・より多くの被災者に支援金が支給出来るよう認定基準を見直したのです。

液状化で被災した住宅を直すとしたら工事費用は、
傾き直す 約500万円
地盤改良 約500万円
しかし実際に支給されるのは、150万円ほどです。

■多額のローンを組んでいる人は、厳しいですね。

■震災前は、浦安に住んでるだけでステータスでした・・震災後は、全国的にも土地の評価基準が変わる事は間違いないと考えます。

△ページトップへ

ご質問
不動産投資の一般的考え・・自己資金からどこまでのレバレッジを効かせられるかリスクの許容範囲は?
回答

一般的に日動産投資では、銀行融資をスムーズに受けるため、物件価格の2割ていどの自己資金が必要と言われています。

つまり今用意できる自己資金が1000万円あるとすれば、購入限度額となる物件価格の目安は、
1000万円÷20%=5000万円
・・・となります。
もちろん投資家の資産背景や物件の担保価値などによって、必要な自己資金額は変ってきます。

しかし、もし自己資金が1000万円の場合、どんなに大きくとも1億円以内の物件が検索の対象限度になってきます・・つまり、それ以上の価格帯の物件は、検索対象から外して考えなければいけません。

■仮に・・仮にですよ・・銀行から一億円をフルローンで融資すると言われても、資金的、精神的に耐えられないような投資は避けるべきです。

■実際の投資では、考え抜いて決断した行動でも経済、金利、周辺状況の激変など当初考えられなかったリスクは、来るもんです・・その精神的負担に絶えながら資産を増やす事を幸せな人生だとは思えませんね。

△ページトップへ

ご質問
入居者と大家さんの力関係が逆転!空室率の上昇に伴い更新料が取れない時代が来るのか?
回答

<賃貸マンション>更新料訴訟3件、統一判断へ 最高裁
毎日新聞 3月4日(金)19時43分配信 より

賃貸マンションの更新料を徴収する契約が消費者契約法に反するかどうかが争われ、高裁段階の判断が分かれた3件の訴訟で、最高裁第2小法廷(古田佑紀裁判長)は、借り主と貸主側の双方から意見を聞く弁論を6月10日に一括して行うことを決めた。弁論を経て判決で統一判断を示すことになる。

更新料が設定されているマンションは全国で100万戸以上とされる。国土交通省の10年の調査では、全国の貸主の23.5%が採用している。首都圏や京都で設定率が高く、賃貸契約で「家賃の1カ月分」などと定めて更新の際に借り主が貸主に支払う。

借り主側は「中途解約しても返還されず、家賃の二重取りに当たる」などと主張。「消費者の利益を一方的に害する契約は無効」と定めた消費者契約法に違反すると訴え、貸主側に支払い済みの更新料返還を求めた。

2009年8月の大阪高裁判決は「更新料の目的や性質が明確でない」として違法と認定。同10月には同高裁の別の裁判長が「更新料がなければ賃料が高くなっていた可能性がある」として適法としたが2010年2月には、さらに別の裁判長が違法判断を示している。【伊藤一郎】

■通常の賃貸契約は、2年契約で契約更新の際、更新料として入居者は、大家さんに1ヶ月分の家賃を払う事が長年の慣習となっています。

■でも最近この更新料を支払う常識が崩れつつあります・・入居者と大家さんの力関係(バランス)が逆転してます・・空室率の上昇に伴い、敷金、礼金なし、でおまけに引っ越し代まで付けてフリーレント一ヵ月なんて条件で入居者募集を掛けている物件、地域も存在するぐらいですからね。

■とにかく人口減少、少子化に伴う時代の流れを考えた賃貸経営を見据える時期が来ているのかも知れませんね。

△ページトップへ

ご質問
日本の賃貸需要の今後・・外国人にスポット
回答

現在の日本の住宅は、すでに700万戸以上が余っている。にもかかわらず住宅着工戸数は100万戸前後で毎年増え続けている・・老朽化による建て替えもあるが需要を大きく上回る住宅が供給されているのが実態だ。

賃貸需要は大きく回復する見込みはは無い・・少子高齢化、核家族化により増え続けている世帯数も2015年を境に減少し空室の問題は、更に深刻化するでしょう。

しかし一方で需要が増える分野もあります。

それは、外国人です・・今後、日本における外国人の人口は確実に増加します・・政府は国力を維持する為、外国人に頼わざる得ません・・日本の人口が減少する中、この動きは加速して行くでしょう。

実際、法務省入国管理局の数字は、2007年の在日外国人は215万人、10年間で1.5倍に増えています。

■大家さん・・「うちは外国人がお断り」 なんて言ってるわけにはいかなくなります。

■早めに外国人を入居させるノウハウを身につけなければいけません。

△ページトップへ

不動産投資物件 広告掲載をご希望の不動産会社様へ

不動産投資の知識とコツ
不動産投資と節税効果
売却しやすい一棟マンション 一棟アパート
投資用アパート・マンションを選ぶコツ
高利回り物件 収益物件とは
一棟物件購入のポイント
最新のマンション経営・アパート経営
不動産投資と資産運用・資産形成
不動産投資 一棟アパート経営・一棟マンション経営の魅力
不動産投資 効率的な不動産投資と資産形成
収益物件を選ぶポイントと売却方法
収益物件 人気エリアと選ぶポイント
収益物件を売却したい投資家の皆様へ
  • 不動産投資 質問集
  • 成約済みの一棟物件情報
  • 【twitter 一棟マンション 一棟アパート 不動産投資物件情報etcをつぶやき中】twitterのリンクバナーです
  • 「不動産と旅」全国の不動産投資に関するお役立ちブログ
PDA・スマートフォン対応サイト
PDA端末・スマートフォンで
いつでもどこでも物件検索
e-不動産販売PDA・スマートフォン対応サイトQRコード
http://mb.e-fudousanhanbai.com
  • 【不動産屋検索.com】賃貸・売買物件を探したい!不動産物件を高く売りたい!
  • 【不動産屋検索.com 不動産会社向け】不動産情報を掲載したい!売却不動産を探したい!